后调控时代楼市新趋势

自3月17日至4月5日的21天里，超过35个城市出台调控措施，范围之广、力度之强、密度之大，传递出一种“生死时速”的紧迫感。调控之后，不少刚需的资金被冻结，二手市场也开始呈现观望情绪。然而，投资客的资金流动却没有停止，他们“一城调控换一城”，不断和政府打“游击战”。而对于调控严厉的一二线城市来说，租赁市场的规模化兴起正在成为新的趋势。4月6日，住建部和国土资源部发布的通知表示，“增加租赁住房有效供应。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。”政策的倾斜驱赶着资本往租赁市场流动，不少地产品牌纷纷试水该领域。

在热点一二线城市加强调控之后，楼市资金发生两个主要变化，一是从核心区域（环京、长三角、珠三角为主）流向周边；二是从东部流向中西部。

2017年以来，各地纷纷加码楼市调控。真正把这轮调控推向高潮的，当属北京出台的“317新政”，其“二套房首付最高八成”、“认房又认贷”等手段，起到了明显的示范效应。据不完全统计，自3月17日至4月5日的21天里，超过35个城市出台调控措施，范围之广、力度之强、密度之大，传递出一种“生死时速”的紧迫感。

这些调控政策主要着眼需求端，包含了限购、限贷、限价，甚至限售等行政性手段，政策主要针对投资客。

喧嚣之下，疑问仍然未解：自2013-2014年后，我国房地产市场进入总体供大于求的阶段。既然如此，缘何此轮市场仍然出现疯长，以至于迫使政策加码到极致？同样地，在多年的打压之后，投资客为何仍然横行市场？

这些问题表现在房地产领域，但答案却在房地产之外。

不速之客

如果说“雄安三县”限购属于政策利好下的个案，那么句容、沧州、镇江、莆田、东莞、天水等城市的调控加码，则显得出人意料。

热点区域周边的三四线城市加码，被认为是此轮调控的重要特征。其不仅与一二线城市同步，步点也十分密集：3月19日，保定；3月20日，句容；3月21日，东莞、嘉兴、廊坊；3月22日，沧州；3月24日，佛山、镇江；3月25日，莆田；3月26日，中山；3月28日，常州、丽水；3月29日，东莞、南通、湛江；3月30日，闽侯……

与此同时，中西部的太原、长沙、成都、贵阳、天水，以及东北的长春，也都加入了此轮调控。

这种调控动向与楼市资金的流动方向十分吻合。按照上海易居研究院的观点，在热点一二线城市加强调控之后，楼市资金发生两个主要变化，一是从核心区域（环京、长三角、珠三角为主）流向周边；二是从东部流向中西部。

这些流动的资金中，自然有刚需等合理成分，但从市场表现来看，投资客的比重亦不能忽视。

作为“老资格”的炒房者，老石（化名）在北京周边的燕郊、固安均有房产。前几年在燕郊买房时，燕郊所属的三河市已经实施限购，但老石仅花费1万元的成本就获取了当地的购房资格。

中部城市长沙也曾承受投资客之苦。去年四季度，一批操着上海、江浙口音的人来到长沙各大售楼处，动辄以全款的形式卖下项目。这引发了当地楼市的震动，有人甚至认为“温州炒房团”卷土重来。

“一下子来了这么多外地人，确实少见。”某大型房企长沙公司负责人向21世纪经济报道表示，长沙是房屋供应相对较大的城市，购房者多来自周边县市和湖南省内其它地区，外省人大规模购房的现象十分少见。

这些“不速之客”不受欢迎，但对房价的推动作用不可小觑。“短短一周，整个片区的均价能提升2000元到3000元。”上述开发商表示，由于投资客往往把区域内的好户型买下，还会传递出一种恐慌情绪，引导更多的人前来购房。

上海易居研究院副院长杨红旭将此称为资产价格上涨中的“正反馈”效应，类似于股市中的追涨杀跌。但这种情绪往往会加剧市场的波动，并导致交易量出现大涨或大跌。

资金跷跷板

真实的楼市资金规模很难统计，但央行的数据可以作为参照。上述机构的数据显示，今年1-2月的新增人民币贷款中，住户部门中长期贷款超过1万亿元，这其中还有春节因素的影响。

对于楼市资金的来源众说纷纭，股市和实体经济被认为是两个主要来源。

杨红旭向21世纪经济报道表示，楼市、股市均与宏观经济走势相一致，其中，楼市的变化要稍微滞后于股市。这说明资金会率先进入股市，然后流向楼市，并推动两个市场共同繁荣。

但在2015年以后，这种滞后性更加明显，并呈现出“跷跷板效应”。即当股市下跌后，资金会不断流出，并涌向楼市。

A股最近一次阶段性高点出现在2015年6月，6月12日，上证指数创出5178.19的高点，自此之后就开始暴跌，随后7个多月的交易时间里，沪指累计最大跌幅接近50%。

同样在2015年，楼市政策不断宽松，央行连续5次降息，“330新政”和“930新政”又加大了购房杠杆。当年年底，一线城市楼市升温，次年又蔓延至东部强二线城市，以及中西部城市。

业内的共识是，在这轮楼市行情中，股市资金起到了重要推动作用。今年以来，楼市调控不断升级，但由于股灾对市场心理的冲击过大，资金回流的迹象并不明显。

实体经济领域的资金流入同样明显。据21世纪经济报道了解，从去年开始，在浙江、福建等省份，不少传统制造业企业直接投身房地产开发领域；又以标会、暗股等民间募资形式，间接进入房地产。但真实的规模难以统计。

全国房地产商会主席顾云昌表示，过去多年来，M2维持高速增长。2015年以来，由于民间投资渠道缺乏，在股灾惊魂未定、实体经济不振的情况下，楼市再度成为资金“蓄水池”，并体现为以房价为主的资产价格上涨。

值得注意的是，从去年末以来，房价涨势正在从一二线城市向三四线城市蔓延。据21世纪经济报道了解，位于山东省西南部的菏泽市，核心区的最高房价已超过8000元/平方米，几乎相当于去年同期的两倍。

统计局的数据也显示，从去年9月开始，70个大中城市中的房价领涨军团，开始从东部二线城市，转移到中西部城市。今年2月，三亚、西安、重庆成为新建商品住宅价格环比涨幅最大的城市。

杨红旭将这种情况称为“补涨”。但有业内人士认为，这既有一二线城市房价上涨的示范效应，也有资金充裕下的资产价格上涨压力。

资金何处去？

对于中国房地产市场而言，即使在资产价格上涨的情况下，资金的流动亦显得“不正常”。顾云昌向21世纪经济报道表示，城市化进程通常分为两个阶段，一是人口从农村进入城市，二是人口从小城市进入大城市。

前者对应房地产业的“黄金时代”，主要体现为整体供应不足，房价上涨迅速，市场走势相对同步。后者对应“白银时代”，主要表现为市场冷热不均、分化明显。

顾云昌认为，从2014年以来，我国房地产市场从整体供应不足过渡到供应过剩，市场也正式进入“白银时代”。但在这一阶段，区域性（以热点城市和城市圈为主）供应不足的情况仍未得到缓解，热点城市房价上涨压力继续存在，并在资产荒的背景下放大、蔓延。

这也是近期楼市调控政策密集出台，并不断加码的深层原因。

在21天紧锣密鼓的调控加码之后，大部分一二线城市的政策达到空前严厉的程度，其周边的三四线城市同样承受着政策高压。杨红旭认为，这些政策的效果将很快体现。今年第二季度，一线城市和强二线城市楼市将进入盘整期，下半年市场将出现降温。相比之下，部分三四线市场将迎来机会。

但由于供应过剩明显，三四线城市能否吸纳庞大的楼市资金尚属未知。

4月6日，住建部、国土部共同发文，要求各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。商品住房库存消化周期在12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。此举被认为是缓解热点城市供应压力、恢复“蓄水池”作用的重要措施。

但顾云昌认为，相关的配套改革同样重要，“如何把资金引导到实体经济领域，推动经济增长，需要金融改革；如何减轻地方政府对土地财政的依赖，需要土地制度改革。”他认为，这些配套改革的推进，将是从根本上解决楼市问题的手段。

很显然，这些改革措施并不能在短期内完成。因此在短期内，调控加码仍将是楼市的主旋律。顾云昌表示，在“蓄水池”作用减弱之时，应密切关注楼市资金流向。