一线城市不再是房企主要投资方向。城市人口流动，不仅影响房企投资战略，也改变了房地产市场现有格局。

3月2日，宁波宣布《宁波市区户口迁移实施细则（试行）》正式实施，其中大大降低了落户宁波的门槛。比如，大专应届毕业生先零门槛落户后再就业，取消住房和工作限制；中专、高中学历在宁波工作满两年，无房也可以落户；购房落户取消原100平方米面积要求和45周岁以下年龄要求。

一名在宁波从事房地产服务业的业内人士指出，宁波此举主要是抢人才，拥有人才，城市发展后劲就足了。

这是一场自去年下半年开始的人才大战。去年8月开始，包括济南、长沙、无锡、杭州、武汉、南京在内的多个二线城市为人才撕开政策口子。不少城市也相应出台了偏向人才的住房政策。同策咨询研究部总监张宏伟认为，二线城市争夺人才，目的很明确，就是提升城市综合竞争力。

房企投资趋势也随之而变。综合克而瑞、亿翰智库两家机构统计，在1-2月新增土地建面上，中西部区域在四大区域中占比最高，达到41%，较2017年底提升8个百分点。

2月28日，亿翰智库研究总监张化东在与机构的电话会中，指出今年三四线城市楼市整体修复态势明显，消费升级、支付能力和支付意愿提升、房屋供给质量的提升等都将支撑三四线市场持续回暖。

城市竞争力提升

人才大战背后是城市竞争的升级与转型。城市从拼产业、拼招商、拼**政策跨入到拼人才阶段。或许这也将促使一线城市人口进一步溢出。

城市以产业定位和产业基础吸引人才，将成未来趋势。业内人士指出，留住人才是每个城市进入城镇化后期的一种选择，希望通过吸引人才，来吸引和培育相关产业，例如第三产业中现代服务业和高端制造业，及科技创新类企业的发展。

以南京为例，南京每年毕业约20万大学生和研究生，在校生规模全国第三，但大多数毕业生都选择离开南京，一方面是就业机会较少，另一方面是生活成本太高，主要指居住成本。南京目前也在大力发展面向中低端人才及新就业大学生的共有产权住房，不仅是南京市人才安居办法中的公租房和租赁补贴。

在打通保障房租和售的渠道，即先租后售、实物配租公租房给具备租房支付能力的人群，逐步实现梯度消费上，南京方面也有政策支持。

3月1日起，南京宣布包括取得研究生以上学历或年龄在40周岁以下且取得本科学历的毕业生（含留学归国人员）、取得中级以上（含中级）专业技术资格人员、取得三级以上（含三级）国家职业资格（技能类）人员均可直接办理落户。

张化东指出，反观中西部二线城市。从中长期来看，成都、西安、武汉、郑州都有共同的特征，即人口素质较高、人口量较大，且产业发展较好。

目前华东地区的城市房价上涨明显快于西部城市，并且房价已经影响到了人口流动。张化东认为，房价传导作用正在华东地区与中西部地区开展。“我们也看到上海、北京人口往外引的趋势比较明显。而西部城市在大环境看来，至少在十年到二十年城市发展还有较大空间。”

他以西安为例，整个城市受到西咸新区供给量冲击，未来随着新区人口和产业导入，城市会有比较平衡的发展。西安在高等教育方面也比较发达，未来只要以相应的人口政策保证，人口素质将有极大提升。

房企投资持续下沉

张化东的观点，也透露了当前企业青睐投资中西部的原因。去年以来，一线城市尤其北京、上海，人口规模已经饱和，土地资源也是越来越稀少，而以武汉、成渝为核心的长江中游城市群开始崛起，成为企业投资新热点。

亿翰智库春节期间调查显示，碧桂园、恒大以三四线布局为主的企业销售非常好。恒大在2018年春节期间实现销售100亿。华夏幸福、中梁地产、正荣集团、祥生地产、华鸿嘉信等在三四线布局的企业销售业绩也较好。

换言之，三四线城市在2月份的表现，远超市场预期。比如，主要布局长三角浙江房企祥生地产，2月份销售113亿，环比增加99%，销售金额里95%来自三四线城市。重仓温州的华鸿嘉信2月业绩环比增长90%，2月份卖到34亿。

前述人士分析，碧桂园在战略下沉上非常契合城市竞争力升级这一逻辑。比如精选1万人口以上的乡镇去继续规模扩张，踏入2018年甚至开始乡镇计划，布局下沉到五线、六线城市和更多乡镇。

日前，碧桂园集团董事局主席杨国强首次对外透露，将通过进军现代农业，参与实施乡村振兴战略，希望通过带动产业兴旺夯实乡村振兴基础。在与村民合作问题上，碧桂园非常慎重，通过多轮沟通，制定了“村小组成立股份公司，村民与集体将土地房屋作为资产入股村股份公司，村股份公司再与碧桂园文旅公司合作，共同开发共享收益”的合作模式。

亿翰智库一份研报指出，2017年，三四线城市的市场热度为许多房企来了阶段性的发展机遇。许多房企布局下沉，借此实现销售飞速增长。2018年，三四线城市和县城去库存仍将继续，年度棚改目标高达580万套。棚改货币化和去库存继续推进，对于三四线的销售将形成支撑。

该机构也指出，当前三四线城市仍有一年左右窗口期，但已经出现发展不均衡情况。但对于企业经营而言，营销窗口期并不意味着投资机会期，市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业的组织周转能力不能保证项目在一年内结案，对三四线投资建议以谨慎态度为主。

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